Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

• Промышленная недвижимость как объект оценки
• Задачи оценки и разрешенное использование отчета
• Услуги по оценке сооружений

Промышленная недвижимость как объект оценки

Промышленные сооружения: газопроводы, бункеры, нефтехранилища, автомобильные дороги, железнодорожные пути, тоннели, перроны, пандусы, причалы, водопроводы, системы канализации, кабельные линии связи, энергоподстанции, линии электропередачи и т.д., в соответствии с законодательством РФ, являются объектами промышленной недвижимости и подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Как любой объект недвижимости, сооружение неразрывно связано с землей и для использования по своему прямому назначению нуждается в земельном участке, поэтому оценка земельных прав всегда является частью оценки стоимости сооружения, а полная рыночная стоимость оцениваемого сооружения складывается из стоимости прав на землю, стоимости оборудования и стоимости строительных работ и материалов.

Особенностью оценки стоимости промышленных сооружений является практическая невозможность прямого сравнения рыночных продаж по сопоставимым объектам. Например, для зданий промышленного назначения существует открытый рынок, на нем всегда можно найти предложения о продаже зданий или помещений. А для сооружений такого рынка не существует, невозможно найти в открытом доступе предложение о продаже, например, водопровода или кабельной линии. Поэтому стоимость промышленных сооружений, чаще всего, оценивают через расчет затрат, необходимых для создания идентичного объекта, используя методы затратного подхода.

В ряде случаев возможно применение методов доходного подхода и расчет стоимости на основании анализа доходов от эксплуатации сооружения, это возможно, когда доходы от сооружения и расходы на его эксплуатацию можно выделить в структуре общих доходов и расходов предприятия. Но это бывает достаточно редко и поэтому применимость методов доходного подхода остается ограниченной.

Задачи оценки и разрешенное использование отчета

При обращении к оценщику заказчик должен четко сказать для каких целей планируется проведение оценки. Отчет всегда содержит раздел, ограничивающий круг задач, для решения которых он может быть использован.

Типовые задачи оценки:

• Консультация при купле/продаже
• Постановка на баланс
• Переоценка в бухгалтерском учете
• Оформление залога
• Взнос в уставный капитал предприятия

Обращаем внимание наших клиентов на то, что отчет, выполненный, например, для постановки на баланс, не может быть использован, например, для взноса в уставный капитал предприятия. Отчет может быть использован только для тех задач, которые в нем записаны. Сказанное не означает, что при оценке для различных целей оценщики используют различные методы и получают различные величины стоимости, нет - это формально-юридическое ограничение, но оно должно быть выполнено.