Анализ спосо­бов исполь­зо­ва­ния объекта в оцен­ке недви­жи­мос­ти доход­ным под­хо­дом

Важнейшим этапом в оценке недвижимости с позиции доходного подхода является определение всех доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки, с последующим расчетом потоков этих доходов и расходов за прогнозный период.

Чистый операционный доход, представляющий собой разницу между доходами и расходами при коммерческой эксплуатации объекта, является главной базой для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода. Полнота рассмотрения различных доходных и расходных статей, а также точность расчета их значений являются залогом правильного применения доходного подхода и получения достоверного результата оценки.

Сразу заметим, что для простоты и наглядности в этой статье мы будем рассматривать только функционально готовые объекты, пригодные к использованию по своему прямому назначению без предварительного проведения каких-либо дополнительных строительных или ремонтных работ. Поскольку структура и величина доходов и расходов собственника объекта недвижимости зависит от выбранного им способа использования объекта, то сначала мы рассмотрим основные способы использования недвижимости.

Первый способ - это использование в личных или общественных целях. Использование объекта недвижимости в этих целях не может служить моделью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта ("наилучшего и наиболее эффективного" в смысле терминов оценочной деятельности) при расчете его стоимости доходным подходом. Действительно, мотивация собственника, использующего свою недвижимость данным способом, не носит коммерческого характера и не имеет целью извлечение максимальной прибыли или максимизации стоимости самого объекта, поэтому рассмотрение этих способов использования недвижимости лежит за рамками данной статьи.

Второй способ - использование объекта для собственных коммерческих нужд, то есть для размещения на его площадях собственного бизнеса. Этот способ использования недвижимости встречается часто - различные предприятия и организации, являющиеся собственниками недвижимости, используют ее в интересах своего бизнеса, размещая на принадлежащих им площадях свои офисы, склады, магазины, производственные цеха и т.д.

Может ли такой способ использования быть наилучшим? Да, может. Но проблема состоит в том, что при проведении практической оценки независимому оценщику придется рассчитать доходы и расходы всего бизнеса и выделить чистый операционный доход, приходящийся на недвижимость, а это может оказаться очень сложной задачей.

Действительно, если оцениваемый объект недвижимости является лишь малой частью функционирующего бизнеса, то точно выделить его вклад в добавленную стоимость будет очень трудно, он просто затеряется среди других, более значимых факторов. По этой причине такой способ использования недвижимости практически никогда не рассматривается оценщиками как модель наилучшего и наиболее эффективного использования.

Третий способ - передача объекта недвижимости в доверительное управление. Такая форма использования собственности может быть экономически эффективной, ведь профессионал в области управления недвижимостью должен всегда добиваться наилучших результатов, которые в этой сфере выражаются в виде снижения расходов на эксплуатацию, снижения потерь от перерывов в использовании объекта при смене арендаторов, повышении доходов за счет эффективного управления.

Доверительное управление - хороший способ для собственника использовать свою недвижимость, но будет он наилучшим или нет - это зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией. Но нас интересует несколько другой вопрос - можно ли использовать данный способ, как модель наилучшего и наиболее эффективного использования при расчете стоимости объекта?

Если посмотреть на это с точки зрения практикующего оценщика, то ответ, скорее всего, будет - нет. Это связано, в первую очередь, с отсутствием достаточного количества общедоступной информации по условиям доверительного управления объектами различно типа. По крайней мере, количество подробно описанных предложений по приему в доверительное управление объектов недвижимости не идет ни в какое сравнение с количеством предложений по прямой аренде, а следовательно, в настоящее время эта информация не может в полной мере характеризовать рынок и не может отразить все нюансы мотиваций участников рынка.

Четвертый способ - сдача объекта в аренду. Это самый распространенный способ, который почти всегда подходит как модель наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки зданий, помещений и иных объектов, пригодных к немедленной коммерческой эксплуатации. Преимущество его применения, по сравнению с другими способами, состоит в том, что анализ доходов, которые может получить собственник при таком способе использования своей недвижимости, основан на достоверной информации с рынка, на котором представлены объекты недвижимости всех типов. Поиск аналогов на этом рынке не представляет больших трудностей для оценщика. Кроме того, выбор такого способа использования и расчет доходов на основе существующих рыночных ставок аренды, позволяет оценщику убедительно показать, какие доходы от эксплуатации этого объекта можно получить и доказать правильность своей позиции на объективной рыночной информации.

Таким образом, сдача объекта в аренду стороннему арендатору, строго говоря, не является наилучшим использованием для всех объектов недвижимости априори, но рассмотрение любого иного использования работоспособного объекта недвижимости в моделях доходного подхода является редким исключением из правил и применяется только тогда, когда аренда, по каким-либо причинам, является невозможной.