Оценка недвижимости в период падения и стагнации рынка

На любом рынке основным движущим фактором, способствующим росту объемов продаж и цен, является наличие платежеспособного спроса, который способен удовлетворить ценовые запросы продавцов. Платежеспособный спрос со стороны покупателей поддерживает рост рынка недвижимости и способствует притоку инвестиционного капитала в данный сектор.

Этап роста рынка недвижимости воспринимается всеми участниками очень положительно. Стоимость капиталовложений и доходы от аренды владельцев недвижимости в этот период растут, инвесторы видят перспективу получения прибыли, банки охотно кредитуют строительные проекты и имеют хороший доход от размещенных средств, а строительные компании и индустрия стройматериалов имеют большой портфель заказов по выгодным ценам. Кроме того, период роста рынка характеризуется высокой покупательской активностью, потому что недвижимость приобретается не только для целей непосредственного использования, но и для вложения свободного капитала.

Иная ситуация имеет место на этапе падения и стагнации рынка, который характеризуется падением деловой активности во всей финансово-экономической цепочке участников рынка недвижимости, падением цен и объемов продаж. Конечно, падение рынка начинается с падения спроса и, в первую очередь, с падения спекулятивного спроса. Падение спроса на рынке недвижимости неизбежно приводит к падению объемов продаж и рынок входит в фазу стагнации, которая характеризуется большим количеством предложений о продаже объектов и крайне низким количеством совершенных сделок. Такая ситуация ставит перед оценщиком ряд сложных задач, которые необходимо решить при проведении оценки недвижимости в этих рыночных условиях.

Первая задача - это определение величины поправки на уторговывание при применении методов сравнительного подхода. Действительно, как определить величину скидки от опубликованной цены продажи, на предоставление которой идет продавец в реальных переговорах, если самих сделок очень мало? Ведь при определении поправки на уторговывание оценщик должен базироваться на объективной информации, соответствующей дате оценки, а такая информация оказывается недоступна. Поэтому применение методов сравнительного подхода к оценке в условиях падения и стагнации рынка, несмотря на большое количество предложений о продаже, затруднено и результаты, полученные с применением сравнительных методов в период стагнации рынка, могут иметь меньшую достоверность, чем в период активного рынка.

Вторая задача - это оценка стоимости земли, которая всегда является частью затратного подхода к оценке недвижимости. В стоимости земли всегда присутствует большая спекулятивная составляющая, величина которой резко меняется при изменении тенденций на рынке. Поэтому при проведении оценки земли, независимый оценщик столкнется с теми же трудностями, которые были описаны в предыдущем абзаце, то есть с определением величины поправки на уторговывание для корректировки цен предложений о продаже земельных участков.

При применении затратного подхода к оценке недвижимости в период падения и стагнации рынка есть еще одна трудность - это изменение цен на строительство объектов и стройматериалы. Все справочные нормативные материалы о затратах в строительстве всегда запаздывают по сравнению с текущей ситуацией, так как сбор, анализ и обработка этих данных требует определенного времени. Но при резких и значительных падениях рынка недвижимости, которые неизбежно затрагивают строительную отрасль и индустрию стройматериалов, падение цен в этих секторах также неизбежно и происходит достаточно быстро. Это падение цен требует соответствующих корректировок строительных затрат при применении затратного подхода, но расчет этих корректировок без применения справочников оказывается очень трудоемким, что усложняет применение затратных методов оценки.

С учетом описанных выше трудностей применения сравнительных и затратных методов, в период падения и стагнации рынка недвижимости возрастает значимость доходных методов оценки.

Это обусловлено тем, что рынок аренды всегда испытывает меньший спад, чем рынок продаж, поскольку мотивация арендатора определяется его физическими потребностями в площадях и она свободна от спекулятивных ожиданий. Действительно, арендатор снимает площади не для перепродажи права аренды (хотя случается и такое), а для удовлетворения собственной потребности в помещении. Количество сделок на рынке аренды никогда не падает так сильно как на рынке продаж недвижимости - ведь экономическая жизнь не прекращается, а потребность в офисных, торговых, складских и производственных помещениях, участвующих в производственном процессе, является базовой потребностью от которой невозможно отказаться. Поэтому достоверная оценка ставки аренды и потенциального валового дохода от объекта недвижимости, что является основой всех доходных методов оценки, даже в условиях падения и стагнации рынка не вызывает затруднений.

Другое дело - расчет ставки дисконтирования или ставки капитализации. Период падения и стагнации рынка - это время пересмотра показателей доходности и премий за риск вложений в недвижимость. Применение метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации будет затруднено из-за сложности оценки недвижимости в рассматриваемый период сравнительными методами, а использование других методов все равно потребует отдельного рассмотрения рисков и перспектив вложения капитала в недвижимость, что может оказаться непростой задачей.

Но, тем не менее, доходные методы оценки - это наиболее эффективный инструмент расчета стоимости в период, когда применение методов сравнительного и затратного подходов затруднено из-за различных причин, вызванных падением и стагнацией рынка недвижимости.