Оценка залога

• Предметы залога
• Соотношение рыночной и залоговой стоимости
• Оценка для ипотеки
• Федеральный стандарт "Оценка для целей залога"
• Наши услуги
• Частые вопросы:
• Можно ли оценить объект залога без осмотра?
• Сколько экземпляров отчета об оценке нужно для оформления ипотеки на квартиру?

По мере развития ипотеки и других видов кредитования все большим спросом пользуется такая услуга как оценка залога. При получении кредита независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика. Как правило, банки уже не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы имущества, предоставляемого в виде залога.

Независимая оценка рыночной стоимости объекта залога дает возможность установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером предоставляемого кредита, а также способствует предотвращению разногласий, которые могут возникнуть при принудительном исполнении обязательств заемщика за счет реализации объекта залога.

Предметы залога

Статья 336 ГК РФ дает следующие определение предмета залога:

"Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом."

Нужно отметить, что закон допускает передачу в залог не только уже имеющегося имущества залогодателя, но и имущества, которое будет приобретено в будущем. Эта возможность часто используется при кредитовании каких либо крупных покупок физических и юридических лиц.

Теоретически в залог можно передать любую вещь или вещное право, которые могут участвовать в гражданском обороте и залог которых не запрещен законом. Однако, на практике в залог принимают только имущество или вещные права, которые обладают достаточной ликвидностью. То есть объекты, которые могут быть достаточно легко проданы на открытом рынке в любой момент времени. Чаще всего в залог передают недвижимость, оборудование (в т.ч. автотранспорт) и ценные бумаги, но могут встречаться и иные объекты: права на интеллектуальную собственность, права требования, права аренды.

Соотношение стоимости залога и сумммы кредита

При планировании кредита под залог имущества заемщику следует помнить, что сумма кредита будет меньше, чем рыночная стоимость объекта залога, поскольку принудительная реализация залогового имущества обычно проходит в условиях недостатка времени и банку приходится идти на существенные скидки, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей. Таким образом, рыночная стоимость залога, определенная оценщиком, является лишь теоретическим верхним пределом размера выдаваемого кредита, на практике реальная сумма выданного кредита будет меньше. На сколько меньше – это зависит от кредитной политики банка и его оценки риска невозврата кредита конкретным заемщиком.

Часто банки требуют, чтобы в отчете об оценке объекта залога была оценена не только рыночная стоимость, но и ликвидационная стоимость объекта. Ликвидационнная стоимость как раз показывает, за какую сумму может быть реализован залог в условиях вынужденной продажи в течении короткого периода времени. Как правило, процент дисконта по отношению к рыночной стоимости находится в интервале 20-40%.

Кроме величины стоимости объекта залога в отчете об оценке в обязательном порядке приводятся выводы о ликвидности данного имущества, но, эти вывоводы не рассматриваются как результат оценки.

Оценка для ипотеки

В настоящее время наиболее массовой является оценка квартир для ипотеки, что связано с бурным развитием российского рынка ипотечного кредитования для приобретения жилья.

Многие ситуации, возникающие в процессе оформления ипотеки, требуют обязательного проведения независимой оценки. Требование об обязательной оценке в случае возникновения спора содержится в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Статья 8):

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным ... при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:...при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки".

Кроме того, в законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в Статье 14, есть следующее требование:

"Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:...денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика".

Стандарты для оценки залога

Оценка для залога отдельно регламентируется дополнительным федеральным стандартом оценки ФСО 9 «Оценка для целей залога». Применение этого стандарта при оценке залогового имущества обязательно.

Этот стандарт содержит ряд дополнительных требований, которые отсутствуют в общих федеральных стандартах оценки. Например, он содержит требование к оценщику обязательно указать в отчете об оценке выводы о ликвидности объекта залога, особенности проведения осмотра, необходимость привлечения отраслевых экспертов и другие специфические требования. Поэтому, отчеты об оценке имущества, подготовленные для других целей (таких как купля-продажа имущества, взнос имущества в уставный капитал и др.) не могут быть использованы при передаче этого имущества в залог.

Наши услуги

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке квартир для ипотеки и других видов залогов уже более 23 лет.

Профессиональную консультацию по данному вопросу можно получить по телефону +7 ( 903) 726-86-74, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Вы также можете направить нам свой запрос по электронной почте: info@koo.ru

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли оценить объекта залога без осмотра, поскольку предприятие расположено далеко от Москвы?

Ответ: Мы не рекомендуем проводить оценку залога без осмотра объекта, хоть это и не запрещено нормативными документами. Мы считаем, что оценщику все же лучше удостовериться в существовании объекта залога, установить его местоположение и состояние на дату оценки. Удаленность от Москвы не является препятствием для проведения осмотра. Если это крупный объект (например, оцениваются акции предприятия), то на осмотр выезжают наши специалисты, а если это объект недвижимости или оборудование, то осмотр мы можем поручить местным коллегам из Русского общества оценщиков. Такая форма работы предусмотрена законом "Об оценочной деятельности в РФ", в статье 14 сказано, что оценщик имеет право:

"привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;"

Вопрос: Сколько экземпляров отчета об оценке нужно для оформления ипотеки на квартиру?

Ответ: При оформлении ипотеки на квартиру вам понадобится два экземпляра отчета об оценке (два оригинала, а не копии). Один экземпляр предоставляется в банк при получении кредита, а второй экземпляр – в регистрационную палату при государственной регистрации ипотечной сделки. Перед заключением договора советуем вам ознакомиться с порядком проведения оценки квартиры.