Корпорация "ОЦЕНКА"
+7 9037268674
info@koo.ru
Телеграм
Корпорация
"ОЦЕНКА"
"ОЦЕНКА"
Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, обычно рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть, участок рассматривается как незастроенный. Часто это утверждение является только предположением, однако оно необходимо чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов, расположенных на данном участке.
Под правовым положением земельного участка понимают совокупность таких сведений правового характера как вид собственности, категория, разрешенное использование, наличие или отсутствие обременений. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование и относится к определенной категории земель. Изменение этих параметров не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих земельные отношения. Именно по этим причинам стоимость земли не может быть определена в отрыве от анализа комплекса правоотношений вокруг оцениваемого участка.
Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки, и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться - что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.
Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли - это тоже распространенная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка - необходимая часть сделки по переуступке прав аренды.
Стоимость права аренды определяется договором аренды - именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора - такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например, возможность выкупа участка - сильно влияют на стоимость права аренды.
Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам - это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка.
Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, основной источник ценовой информации - это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут значительно отличаться. Отличие цены предложения от цены сделки называется скидкой на торг, а определение величины этой скидки является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.
Сколько покупатель участка может выторговать у продавца? Здесь все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка.
Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большую скидку, на растущем рынке скидка 5% - это уже много.
Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка в ближайшей перспективе отсутствуют. В этом случае продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые они рассчитывали. Но при общении с реальным покупателем они готовы делать существенные уступки, поскольку риск срыва сделки в условиях спада рынка их пугает - при срыве сделки продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его цены. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 30-50%), именно поэтому определение скидки на торг является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.
Вопрос:
Земля, которую я хочу оценить, по документам является землей сельхозназначения, но в ближайшее время
ее переведут в земли поселений под жилое строительство, будет ли учтено это обстоятельство при проведении
оценки?
Ответ:
Да, можно провести оценку с учетом перспективы перевода земли в категорию земель поселений, это можно
сделать введя в отчет предположение, что соответствующие документы будут оформлены и земля действительно будет переведена
в иную категорию. Но использование такого отчета будет ограничено - ведь он будет основан на
предположении, а не на фактическом положении дел на дату оценки.
В некоторых ситуациях такой отчет можно использовать - например, в ситуации продажи участка, когда покупатель и продавец полностью
уверены, что перевод земли в другую категорию действительно состоится. Использование отчета, основанного на таком предположении
в других целях может оказаться затруднительно.
Вопрос: Как повлияет на оценку стоимости земли наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания,
если есть свидетельство о регистрации права на здание?
Ответ:
Прежде всего, объектом оценки будет не земельный участок, а совокупный объект недвижимости, состоящий из участка и расположенного
на нем здания. Не так важно, что здание практически разрушено, важно то, что существует законное право на него.
Что касается влияния этого здания на величину стоимости участка, то многое будет зависить от его наилучшего использования.
Если оценщик придет к выводу, что здание целесообразнее снести, то затраты на снос и вывоз остатков будут уменьшать стоимость земли.
Следует также обратить внимание на подведенные к зданию коммуникации - они могут иметь положительную стоимость, это также нужно учитывать.
Подробнее об оценке зданий...
Статьи по теме:
"Оценка стоимости земельных участков"
info@koo.ru
Телеграм
Статьи по теме:
"Оценка стоимости земельных участков"
