Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах

Объекты недвижимости в малых населенных пунктах (деревнях и поселках) все чаще являются предметом сделок и поэтому нуждаются в оценке рыночной стоимости. Объекты недвижимости, наиболее распространенные в малых населенных пунктах - это жилые дома, земельные участки, хозяйственные постройки и садовые насаждения.

Спрос на такую недвижимость формируют в основном городские жители, приобретающие деревенские дома для использования в летний период в качестве дачи. Поэтому к числу факторов, повышающих стоимость этих объектов, относятся свойства недвижимости, способствующие ее использованию для летнего отдыха. К таким факторам относятся: хорошая экологическая обстановка, наличие поблизости водных объектов и/или лесных угодий, хорошая транспортная доступность при любых погодных условиях и, конечно, характеристики самого объекта - площадь дома, его состояние, площадь земельного участка.

Следует отметить, что при оценке недвижимости этого типа существует проблема получения достоверной информации о ценах сделок. Действительно, если мы рассматриваем малый населенный пункт (до 100 домов), то говорить о наличии достаточного для проведения оценки количества сделок, тем более сделок, близких по времени проведения к дате оценки, не приходится. Даже если такие сделки и были, то, как правило, это единичные случаи в течение нескольких прошедших лет, а информация о цене продажи существует обычно только в виде слухов. То есть, рынок в малых населенных пунктах крайне ограничен и не дает возможности оценщику правильно применить сравнительные методы оценки.

Если же при оценке недвижимости в малых населенных пунктах в качестве объектов-аналогов принимать информацию о сделках во всем районе или области, то есть расширить территорию рынка, то можно допустить существенные ошибки в итоговой стоимости. Действительно, даже в соседней деревне, расположенной всего в 10 километрах от объекта оценки, основные ценообразующие факторы могут существенно отличаться. Например, водный объект уже не будет расположен в непосредственной близости от дома, вместо леса будут поля, а качество подъездных дорог может быть совершенно другим. Но ведь именно эти факторы являются привлекательными для потенциального покупателя, он за них платит. Конечно, если для объекта оценки и его аналогов основные ценообразующие параметры совпадают, то сравнение можно провести и по территориально более удаленным аналогам. Но что делать, если таких аналогов нет?

В этом случае обычно используют методы оценки, основанные на калькуляции затрат на строительство идентичного объекта недвижимости. Попросту говоря, нужно посчитать - сколько будет стоить строительство такого же дома, а затем откорректировать эту величину на величину совокупного износа объекта оценки. Необходимость учета износа обусловлена тем, что затраты на строительство определяют стоимость нового дома, а оцениваемый объект уже эксплуатировался и некоторые его элементы могут требовать ремонта или замены.

Расчет стоимости строительства идентичного объекта и учет износа не представляет собой больших трудностей. Обычно эти расчеты проводятся с помощью специальных справочников по экономике строительства, таких как "Укрупненные показатели стоимости строительства" (УПСС), где приведены удельные стоимости строительства различных объектов в зависимости от региона.

Но стоимость объекта недвижимости складывается не только из стоимости зданий, сооружений, но и из стоимости участка земли, на котором эти здания и сооружения расположены. В данном случае, оценка самого земельного участка в малом населенном пункте будет представлять собой более сложную задачу, чем оценка его улучшений. Действительно, как оценить стоимость земли, если нет сделок купли-продажи, нет рыночной ценовой информации, а оцениваемый земельный участок имеет выраженные преимущества (или недостатки), которые должны быть учтены?

В этом случае нужно обратить внимание на одну особенность, рассмотренного нами сектора рынка. Мы рассмотрели пример неразвитого рынка недвижимости (а именно такой рынок в основном присутствует в малых населенных пунктах), когда спрос и предложение находятся на очень низком уровне. Но в таких населенных пунктах земля, как правило, не является дефицитом. Свободной земли в таких поселениях достаточно и она находится в распоряжении органов местной исполнительной власти. То есть, для того, чтобы оценить земельный участок, нужно узнать условия выделения новых участков под жилищное строительство и просуммировать все затраты застройщика на приобретение участка.

Конечно, сумма затрат на оформление участка под строительство - это не рыночная стоимость участка – эту сумму нужно еще увеличить на величину разумной прибыли инвестора (обычно 20-30%). Такой подход оценке земельного участка помогает сразу расставить все по своим местам – при наличии свободных участков, земля в рыночном обороте не может стоить намного дороже, чем ее можно получить у государства или муниципального образования, а значит в данном случае калькуляция затрат на приобретение участка у государства - объективный способ оценки рыночной стоимости земли. Действительно, для потенциального покупателя, строительство нового дома на вновь выделенном участке - реальная альтернатива покупке уже готового дома с участком, поэтому потенциальный покупатель не заплатит за готовый дом больше, чем будет стоить строительство нового дома.

Итак, здесь мы рассмотрели некоторые особенности оценки стоимости недвижимости в малых населенных пунктах. Конечно, изложенный в данной статье алгоритм оценки не всегда возможно применить на практике. Но очень часто рассмотренный подход к оценке жилой недвижимости позволяет, с одной стороны, учесть все особенности объекта, а с другой стороны, построить все расчеты и выводы только на объективной и достоверной информации, относящейся именно к оцениваемому объекту, а не к весьма отдаленным (и территориально, и качественно) аналогам.