Определение физического износа при оценке недвижимости

При принятии управленческих решений о дальнейшем использовании объекта недвижимости, важное место занимает определение степени физического износа рассматриваемого объекта. Действительно, изношенное или поврежденное здание (сооружение) требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А совсем ветхий объект может потребовать капитального ремонта (реконструкции) или вообще может быть признан непригодным для дальнейшего использования.

Затраты на проведение ремонта (реконструкции) недвижимости могут быть очень значительными и в некоторых случаях их величина может быть сравнима со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение степени физического износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки недвижимости.

В силу конструктивных особенностей различных элементов объекта недвижимости и из-за разного воздействия агрессивных факторов внешней среды, приводящих к деструктивным изменениям, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно. В связи с этим, расчет показателя общего физического износа объекта недвижимости (здания или сооружения) всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные элементы здания или сооружения, выделяет и фиксирует имеющиеся признаки износа, характерные для каждого конструктивного элемента и определяет износ каждого конструктивного элемента отдельно.

В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные элементы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыши, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным характерным нагрузкам, имеет свои конструктивные особенности и, как следствие, по разному изнашивается. Соответственно, со временем каждый конструктивный элемент приобретает свои специфические признаки физического износа.

Остановимся подробнее на признаках физического износа наиболее важных из перечисленных конструктивных элементов зданий и сооружений.

Оценка состояния здания или сооружения начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для визуального осмотра. Обычно (в лучшем случае) можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании этого оценить степень физического износа фундамента. Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, разрушение раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент его физического износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя фундамента заметны трещины, а также иные деформации, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента целиком и по результатам этого исследования достоверно установить степень его физического износа.

Другой важный конструктивный элемент – стены, они являются основными несущими конструкциями здания. Стены бывают кирпичные, железобетонные, деревянные и т.д., а признаки физического износа, соответственно, зависят от материала стен. Например, для кирпичных стен основные признаки физического износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, разрушение раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Еще один из главных конструктивных элементов здания – крыша, которая, как правило, состоит из двух основных элементов - несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции крыши основными признаками физического износа являются отклонения от правильной геометрии линий и состояние материалов конструкции, а для кровли – наличие (отсутствие) протечек.

Надо отметить, что осмотр основных конструктивных элементов и установление визуальных признаков их физического износа - это только первая часть работы по определению физического износа объекта недвижимости в целом.

Установив в процентах степень износа каждого конструктивного элемента по отдельности, далее необходимо оценить общий физический износ объекта. Это можно сделать, если известен процентный вклад стоимости каждого конструктивного элемента в общую стоимость объекта недвижимости. Такие данные можно найти в специальных справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные показатели, в том числе и процентный вклад каждого конструктивного элемента здания (сооружения) в стоимость целого объекта. Наличие таких справочников УПВС очень облегчает работу по определению физического износа объекта недвижимости.

Но не всегда работа по определению величины физического износа здания ограничивается осмотром и фиксацией визуальных признаков износа. Бывают случаи, когда только одного визуального осмотра недостаточно. Это сложные случаи, в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и значительно влияющие на срок экономической жизни данного объекта. В таких случаях для точного определения физического износа нужно проводить специальные технические экспертизы с использованием различных инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценщик, а специализированная экспертная организация, имеющая опыт подобных работ и располагающая необходимым оборудованием. Независимый оценщик же в этом случае при определении физического износа в большей степени будет опираться на выводы такой технической экспертизы, чем на результаты визуального осмотра объекта.

В заключение необходимо отметить, что определение величины физического износа – это важный и необходимый этап оценки недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки рыночной стоимости объекта.