Независимая оценка доли в квартире в Москве

Общие понятия

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Стоимость доли в квартире зависит от того, выделена ли доля в натуре, т.е. определен в квартире порядок пользования помещениями между долевыми собственниками или нет.

Если в квартире определен порядок пользования помещениями и на каждого собственника приходится отдельная комната (комнаты) – это уже не просто доля в праве, а возможность владеть и распоряжаться конкретным имуществом - изолированной частью квартиры, комнатой (комнатами). Удельная стоимость доли, выделенной в натуре, будет заметно выше стоимости доли, не выделенной в натуре в одной и той же квартире.

Поскольку среди предложений на московском рынке долей в квартирах преобладают именно доли, не выделенные в натуре, то в дальнейшем употребляя понятие «доля в квартире», мы будем иметь ввиду те доли, порядок пользования квартирой по которым не определен (доли, не выделенные в натуре).

Удельная цена квартиры и доли

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому удельная цена (цена за 1 кв.м.) долей в квартирах, которые продаются на открытом рынке, меньше чем удельная цена таких же квартир, продающихся целиком. Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. Исходя из нашей многолетней практики, можно сказать, что в Московском регионе этот дисконт колеблется в диапазоне 30-50%.
Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире...

Несколько иная ситуация возникает при выкупе доли в квартире, когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из равновесной стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, равновесная стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе к выкупу доли оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой подход хорошо работает только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, дело обычно доходит до суда, который и будет определять по какой стоимости проводить выкуп доли - по равновесной или по рыночной стоимости.

По желанию заказчика, оценщик может определить одновременно оба вида стоимости доли в квартире - рыночную и равновесную, отразив два результата оценки в одном отчете. В дальнейшем, в зависимости от развития ситуации с выкупом, такой отчет об оценке заказчик может использовать для подтверждения нужного ему вида стоимости доли.

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

"Калькулятор рыночной стоимости доли в квартире в Москве"

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли квартиры в Москве; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.