Оценка доходности вложений в недвижимость

Недвижимое имущество, кроме обладания потребительскими свойствами, направленными на удовлетворение потребности в жилье и производственных площадях, также является выгодной формой вложения капитала. С точки зрения инвестора, важнейшим параметром при вложении капитала в недвижимость является показатель доходности (нормы отдачи на вложенный капитал). Перед принятием решения по инвестиции, любой инвестор, прежде всего, рассчитает доходность предполагаемого вложения и убедится в том, что данное вложение удовлетворяет его требованиям эффективности.

Базовый расчет доходности вложения в недвижимость и расчет нормы отдачи на вложенный капитал является несложной процедурой, которую вполне можно провести самостоятельно.

Для того чтобы объяснить основные этапы расчета доходности вложений в объект недвижимости, рассмотрим подробнее некоторые формы вложения капитала в объекты коммерческой недвижимости и проведем оценку доходности этих вложений на примере.

Экономический анализ и оценка недвижимости для объектов, не завершённых строительством - задача достаточно сложная и требует всестороннего анализа конкретного инвестиционного проекта, расчета и обоснования его затратной части, прогноза будущих доходов и учета всех коммерческих рисков проекта. Поэтому для простоты и наглядности изложения здесь мы рассмотрим самый простой для проведения финансового анализа вариант вложения капитала в недвижимость, а именно покупку готового нежилого здания, полностью пригодного к эксплуатации и не требующего проведения ремонтных работ.

Первым шагом при оценке доходности вложения в готовое коммерческое здание является всесторонний анализ данного сегмента рынка. Например, если в качестве инвестиции предполагается купить офисное здание, то нужно собрать актуальную рыночную информацию о ставках аренды и стоимости продажи в собственность площадей в офисных зданиях разных классов за последний год. Такая информация широко представлена в различных обзорах рынка недвижимости. Для примера, мы воспользуемся данными по стоимости офисных зданий класса А и В в Москве.

Данные по ценам переводятся в валюту, в которой оперирует инвестор – в нашем примере это доллары США. Собранные ценовые данные надо также очистить от НДС, а арендные ставки дополнительно скорректировать на величину операционных и эксплуатационных расходов, если изначально эти расходы были включены в ставку аренды.

Очищенные таким образом данные о ценах продажи и ставках аренды удобно сразу представить в виде таблицы:

Далее, для расчета годовой доходности вложения в офисное здание следует годовую ставку арендной платы за 1 кв.м. офисного помещения в этом здании разделить на рыночную стоимость 1 кв.м. этого здания и результат умножить на 100. Полученная величина будет равняться годовой доходности вложения средств в данное здание, выраженной в процентах годовых.

Применяя вышесказанное к нашему модельному примеру, получим, что доходность вложения в офисное здание класса А находится на уровне 8-9% годовых, а доходность вложения в офисное здание класса В - на уровне 9-10% годовых:

Таким образом, с точки зрения инвестора, в данных рыночных условиях, вложения в офисную недвижимость класса В будут предпочтительней, поскольку доходность таких вложений будет выше.

Подробнее о применении доходных методов в оценке стоимости недвижимости…