Корпорация "ОЦЕНКА"
+7 9037268674
info@koo.ru
Телеграм
Корпорация
"ОЦЕНКА"
"ОЦЕНКА"
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об "оценке арендной платы", несмотря на то, что величина этой "платы" обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.
То есть, при употребление термина "оценка арендной платы и ставки аренды", которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является "Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре". При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.
Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?
1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов
(электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и
праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время
обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт
арендуемого помещения).
Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.
2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:
Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.
Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора?
Здесь возможны две ситуации:
Первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях - как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.
Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.
Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.
При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.
Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.
Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?
1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.
То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора
(см. раздел Существенные условия арендного договора).
2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником - этот пункт
содержится в
статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ".
Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект,
а арендатор - коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение (разрешение) арендодателя
заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки
могут не принять.
3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости
требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.
При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован - либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.
При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.
То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую - ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости".
При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких - нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.
Наша компания профессионально занимается оценкой аренды уже более 23 лет.
Мы имеем большой опыт оценки ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.
Мы располагаем достаточным штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (4-5 дней).
Ознакомиться с примером итогового документа, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.
Для предварительных консультаций по вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел.
+7 9037268674
или отправьте ваш запрос по электронной почте
info@koo.ru
или в
Телеграм.
Для приблизительной оценки стоимости аренды помещения в Москве вы можете воспользоваться нашими он-лайн калькуляторами. Калькулятор позволяет рассчитать величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.
С помощью этих калькуляторов можно провести расчет арендной платы и не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2019 г. - 2024 г.
ВНИМАНИЕ: Калькуляторы рассчитывают средние/базовые значения арендной платы за нежилые помещения в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.
Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.
Статьи по теме:
"Оценка стоимости аренды"
info@koo.ru
Телеграм
Статьи по теме:
"Оценка стоимости аренды"
