Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

• Последовательность оценки доли в квартире
• Определение размера дисконта
• Рыночные показатели величины дисконта
• Оценка стоимости доли в квартире онлайн

Последовательность оценки доли в квартире

Основная сложность при оценке доли в квартире заключается в том, что предложений о продаже долей на рынке значительно меньше, чем предложений о продаже «целых» квартир, и этот факт делает практически невозможным прямое применение сравнительных методов при оценке доли в квартире, даже на таком развитом рынке жилья, каким является рынок г. Москвы.

Поэтому процедуру оценки доли в квартире разбивают на два этапа. На первом этапе оценщик определяет рыночную стоимость 1 кв.м. квартиры, в которой выделена оцениваемая доля. Это определение производится на основании данных о продажах (или предложениях о продаже) аналогичных «целых» квартир в рассматриваемом микрорайоне, подобрать которые не составляет большого труда. Однако следует помнить, что рыночная стоимость 1 кв.м. в «целой» квартире всегда больше чем стоимость 1 кв.м. в доле на эту квартиру.

Соответственно, на втором этапе оценщик должен рассчитать величину скидки (дисконта), которую нужно применить к уже известной стоимости 1 кв. м. в «целой» квартире, чтобы узнать искомую стоимость доли. Основная трудность здесь заключается именно в определении размера дисконта, так как если величина дисконта известна, то рыночную стоимость доли в квартире легко рассчитать простым перемножением трех величин – рыночной стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, величины дисконта и количества квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю.

Определение размера дисконта

Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м. в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.

Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.

Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Пара срав­не­ния	Объект	Пло­щадь, кв.м.	Цена пред­ло­же­ния, руб.	Стои­мость 1 кв.м., руб.	Вели­чина скидки по отно­ше­нию к стои­мос­ти 1 кв.м. в "целой" квар­ти­ре, %	Сред­нее зна­че­ние скид­ки по всем парам срав­не­ния, %
1	Доля на про­да­жу 1/2 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре. Метро "Бунин­ская Аллея", ул. Адми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д.30. 5/9 пан. дома	19,4	1 500 000	77519	46	35
	Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро "Бунин­ская Аллея", ул. Остафь­ев­ская, д.8. От 10/12 пан. Дома	38,3	5 500 000	143 603
2	Доля на про­дажу 1/3 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. "Рязан­ский прос­пект", ул. Акаде­мика Скря­бина, д.6. 4/17 пан. Дома.	12,9	1 600 000	124 417	21
	Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро "Рязан­ский прос­пект", ул. Зеле­но­доль­ская, д.11. 8/14 пан. Дома	40,4	6 400 000	158 416
3	Доля на про­дажу 2/3 в 2-х ком­нат­ной квар­тире, метро «Авиа­мо­тор­ная», ул. Энер­ге­ти­чес­кая, д.2. От метро 10 мин. пеш­ком, 2/9 пан. Дома	28,7	2 700 000	94 077	48
	2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Авиа­мо­тор­ная», Душин­ская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома	45,1	8 200 000	181 818
4	Доля на про­дажу 1/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пеш­ком, 13/14пан. Дома	18,7	1 500 000	80 214	46
	2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Б-р Дмит­рия Дон­ского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома	60,2	9 000 000	149 502
5	Доля на продажу 1/2 в 2-х ком­на­тной квартире, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Папер­ника, д.15. От метро 7 мин. Пеш­ком, 4/5 кирп. Дома	21,6	2 500 000	115 741	20
	2-х ком­нат­ная квар­ти­ра, метро «Рязан­ский прос­пект», Кара­ча­ров­ская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома	57,0	8 200 000	143 860
6	Доля на про­да­жу 1/4 в двух­ком­нат­ной квар­тире, метро «Красно­гвар­дейская», Воро­неж­ская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома	13,0	1 500 000	115 163	30
	2-х квар­ти­ра метро «Красно­гвар­дейская», Мусы Джа­лиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома	50,6	8 300 000	164 032

Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.

Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.

Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.

Как правильно выбрать эти веса? Известно, что стоимость 1 кв.м. в доле на квартиру зависит, в первую очередь от размера этой доли. Чем больше размер доли – тем, как правило, выше стоимость квадратного метра в ней. Так, например, стоимость 1 кв.м. площади в 1/2 доле на квартиру будет выше, чем стоимость 1 кв.м. в 1/9 доле на ту же самую квартиру. Поэтому, при первоначальном подборе пар сравнений надо в первую очередь выбирать предложения о продаже долей, чьи размеры близки к размеру оцениваемой доли. Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.

Для примера, рассмотрим процедуру выбора весов для результатов по парам сравнения из таблицы 1. Предположим, что объект оценки – это 1/2 доля в квартире. Тогда пары 1 и 5 должны иметь наибольший вес. Остальные пары сравнения примерно одинаково отличаются от объекта оценки по размеру доли, поэтому их веса также должны быть примерно одинаковыми. Таким образом, мы приходим к следующему возможному распределению весов по парам сравнения:

Таблица 2. Определение весов для выбранных пар сравнений.

Пара срав­не­ния	Вес резуль­тата
1	0,3
2	0,1
3	0,1
4	0,1
5	0,3
6	0,1

После того, как веса для результатов определены, сама процедура взвешивания проводится по следующей формуле:

Д = Д₁*В₁ + Д₂*В₂ + Д₃*В₃ + Д₄*В₄ + Д₅*В₅ + Д₆*В₆ ,
где Д – это взвешенная величина скидки (дисконта), Д₁, Д₂....Д₆ – результаты определения размера скидки по каждой паре сравнения, а В₁, В₂....В₆ – выбранные веса каждой из пар сравнения.

Пользуясь этой формулой теперь можно рассчитать взвешенную величину скидки в рассмотренном выше примере:

Д = 46*0,3 + 21*0,1 + 48*0,1 + 46*0,1 + 20*0,3 + 30*0,1 = 34,3 (%)

Как видим, в данном случае результат, полученный с помощью математического взвешивания, лишь немного отличается от результата, полученного простым усреднением. Тем не менее, процедура взвешивания является предпочтительным методом расчета средней величины скидки по парам сравнения, поскольку позволяет учесть возможные различия между аналогами и объектом оценки.

Таким образом, определение размера скидки (дисконта) к цене 1 кв.м. при оценке доли в квартире является важной составной частью всей процедуры определения рыночной стоимости доли. Точность определения величины этого дисконта зависит от близости выбранных аналогов к объекту оценки по такому параметру как «размер доли». Если из-за отсутствия близких аналогов выбранные аналоги отличаются по размеру доли от объекта оценки, то при расчете величины дисконта предпочтительней пользоваться методом математического взвешивания. Соблюдение этих простых правил позволит провести оценку доли в квартире с максимально возможной точностью.

Рыночные показатели величины дисконта

В рамках осуществления своей профессиональной деятельности по независимой оценке, наша компания проводит постоянный мониторинг московского рынка жилья и отслеживает изменения размера дисконта при продажах долей в квартирах, начиная с 2010 г.

Некоторые полезные данные, касающиеся средних размеров дисконта при продаже долей по сравнению с рыночной стоимостью 1 кв.м. общей площади в «целой» квартире по всем годам наблюдений, мы обобщили в следующей таблице:

Таблица 3. Изменения среднего значения и интервалов величины дисконта (скидки) при продаже доли в квартире за период 2010-2017.

Год	Среднее зна­че­ние дис­конта в тече­ние года, %	Интер­вал наблю­да­емых в тече­ние года зна­че­ний дис­конта, %
2010	38	35-41
2011	39	36-42
2012	35	32-38
2013	42	36-47
2014	45	41-48
2015	42	37-48
2016	44	40-48
2017	44	39-49

Примечание к таблице 3: Указанные размеры скидки при продаже доли были рассчитаны для рынка квартир города Москвы и ближайшего Подмосковья. При применении этих скидок в процессе оценки жилья на других региональных рынках необходимо вносить соответствующие корректировки.

Территориальное распределение значений дисконта при продаже долей в квартирах в различных районах города Москвы можно посмотреть на нашей интерактивной карте.

Оценка стоимости доли в квартире онлайн

Если вы хотите примерно оценить стоимость доли в квартире в Москве не углубляясь в подробности, то для этого можно воспользоваться нашим специализированным онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю на любую дату вплоть до октября 2008 г.

Калькулятор рыночной стоимости доли в квартире в Москве

Обратите внимание, что данный калькулятор дает только ориентировочное (грубое) значение стоимости; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику. По всем вопросам звоните +7 9037268674 или отправьте ваш запрос по электронной почте info@koo.ru или в Телеграм.