Корпорация "ОЦЕНКА"
+7 9037268674
info@koo.ru
Телеграм
Корпорация
"ОЦЕНКА"
"ОЦЕНКА"
Основными нормативными актами, определяющими виды стоимости в оценочной деятельности, являются Федеральный закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и «Федеральный стандарт оценки ФСО II».
В законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 3. "Понятие оценочной деятельности" определены четыре вида стоимости: рыночная стоимость, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная.
Однако данный перечень видов стоимости не является окончательным, закон не ограничивает иные виды стоимости к применению в оценочной деятельности, а передает полномочия определения дополнительных видов стоимости Федеральным стандартам оценки.
Например, в разделе III федерального стандарта оценки ФСО II «Особенности определения видов стоимости» определен дополнительный вид стоимости - "равновесная стоимость".
Понятие "предпосылка стоимости" определено в стандарте в ФСО II. Предпосылки стоимости - это исходные условия оценки, которые определяются целью проводимой оценки.
Предпосылки стоимости могут содержать следующие сведения:
Предпосылки определяют выбор вида стоимости, подходов и методов оценки, допущений и предположений, используемых при проведении оценки.
Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 3 дает следующее определение рыночной стоимости:
"...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме."
Из определения следует, что стоимость имеет вероятностную природу, а величина рыночной стоимости, указанная в отчете, является лишь наиболее вероятным ее значением, по мнению оценщика, проводившего оценку. Если вы закажете оценку одного и того же объекта у разных оценщиков, то можете получить разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Многое здесь определяется спецификой сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Например, оценка квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости при проведении добросовестной оценки. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве - это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.
Но можно привести примеры объектов, при оценке которых отклонения могут достигать десятков процентов. Например, такие ситуации возникают при оценке интеллектуальной собственности - прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы.
Если изобретение еще не применяется в производстве, а только планируется к применению, то оценка его стоимости будет основана на предположении о его будущем использовании и прогнозе количественных показателей эффективности его применения. Введение любого предположения делает результаты оценки более субъективными. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности, все равно введение предположений и их субъективная интерпретация приведет к значимым расхождениям в величине стоимости.
Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки. Чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.
Определение равновесной стоимости дано в разделе III п.15 ФСО II»:
"Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон."
Равновесная стоимость учитывает конкретные условия сделки, в том числе все выгоды, которые может получить каждый конкретный участник сделки. Поэтому при оценке равновесной стоимости стандарт ФСО II требует учитывать всю совокупность условий, включая предполагаемое использование объекта оценки, а также иные условия, влияющие на сделку.
Равновесная стоимость во многом похожа на рыночную. Основное отличие между ними в том, что рыночная стоимость подразумевает гипотетических участников сделки, а равновесная учитывает конкретные условия, в которых находятся конкретные лица, являющиеся сторонами сделки.
Равновесная стоимость может использоваться при купле/продаже долей в объектах недвижимости или обществах с ограниченной отвественностью, осуществляемой между долевыми собственниками. В этих случаях закон часто устанавливает преимущественное право выкупа доли лицами, уже имеющими долю в праве на объект оценки, то есть преимущественно рассматривает сделку между конкретными лицами, а не продажу на открытом рынке гипотетическим участникам.
Из определений рыночной и равновесной стоимости следует, что равновесная стоимость всегда больше или равна рыночной стоимости. Действительно, ведь если рыночная стоимость больше равновесной, то совершение данной конкретной сделки для правообладателя будет убыточно, но в определении равновесной стоимости сказано: "...отражающая интересы этих сторон", а в случае превышения рыночной стоимости над равновесной интересы одной из сторон явно нарушены.
Определение кадастровой стоимости, данное в уже упомянутом выше законе 135-ФЗ:
"Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона."
По своей сути кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке методами массовой оценки по специальным моделям по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не могут.
Но физические или юридические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, порядок разрешения таких споров изложен в статье 24.18, где сказано:
"В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость."
То есть истец должен предъявить доказательства несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится разбирательство.
В законе "Об оценочной деятельности в РФ" дано следующее определение данного вида стоимости:
"...под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки."
Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта оценки в определенном инвестиционном проекте при заданных целях конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость - это стоимость не в обмене, а в использовании, причем в использовании по конкретному назначению и заданным способом.
Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности инвестиционного проекта или для раздела долей в проектах, когда собственник объекта и инвестор - это разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.
Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене и в финансовом смысле это будет более эффективное использование объекта. Если в результате проведения расчетов получается, что инвестиционная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то использование этого объекта в данном инвестиционном проекте следует признать финансово неэффективным.
Закон "Об оценочной деятельности в РФ" определяет ликвидационную стоимость следующим образом:
"... под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества."
Определение ликвидационной стоимости, которое дает закон, сходно с определением рыночной стоимости, но ликвидационная стоимость должна быть рассчитанна с учетом двух дополнительных условий:
Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки рыночной экспозиции для данного рода объектов невозможно по физическим причинам, например, продажа скоропортящегося товара с истекающим сроком годности. Причины финансового или юридического характера также могут определять вынужденный характер продажи объекта.
Рассмотрим пример: предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Может быть принято решение быстро ликвидировать предприятие - например, в течение 1-2 недель, чтобы сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам. Но за такой короткий срок явно не удастся продать всю технику по рыночной стоимости, в этом случае следует ориентироваться именно на ликвидационную, а не рыночную стоимость оборудования.
Нужно отметить, что ликвидационная стоимость практически всегда меньше рыночной, но для объектов, обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, небольших пакетов акций или облигаций, котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны, так как на бирже ликвидность небольших лотов практически мгновенная и установление малых сроков экспозиции не влияет на цену их продажи.
Если заказчику оценки необходимо оценить вид стоимости, которая не определена в законе и стандарте, то такой вид стоимости также может быть оценен.
Возможность оценки иных видов стоимости установлена в разделе III п.22 ФСО II:
"Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости."
То есть, стандарт ФСО II разрешает оценщику определять иные виды стоимости, если это требуют цели оценки и предполагаемое использование отчета. Например, в экономике широко используются понятия "восстановительная стоимость", "стоимость замещения", "таможенная стоимость" и т.д., величины этих стоимостей также могут быть определены независимым оценщиком.
Дополнительно нужно отметить, что закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 7 содержит положение:
"В случае, если ..... не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других."
Во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.
Наша компания имеет опыт успешной работы на рынке оценочных услуг уже более 23 лет.
Мы проводим оценку стоимости различных видов имущества и имущественных прав для любых целей.
Наши специалисты могут проконсультировать вас по вопросам определения стоимости имущества по телефону +7 9037268674, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.
Вы также можете отправить нам запрос по электронной почте: info@koo.ru
Статьи по теме
"Оценка имущества в различных ситуациях"
info@koo.ru
Телеграм
Статьи по теме
"Оценка имущества в различных ситуациях"
