Наилучшее использование земли

При освоении незастроенного земельного участка перед его владельцем всегда встает вопрос – как использовать данный участок? Какой вариант застройки принесет наибольшие выгоды для владельца? Ответ на эти вопросы дает независимая оценка земли. При решении такой задачи оценщик рассматривает различные варианты использования имеющегося земельного участка и обоснованно выбирает из всех возможных вариантов наилучший и наиболее эффективный, то есть тот вариант использования, при котором стоимость земли будет максимальной.

Заметим, что набор возможных способов использования земли изначально ограничен как физическими особенностями самого участка, так и юридическими положениями, регулирующими земельные правоотношения. К физическим особенностям, влияющим на возможность использования участка, относятся такие факторы как общая площадь, конфигурация границ, рельеф, почва и т.п. К юридическим ограничениям использования земли относятся такие характеристики участка как категория земли, разрешенное использование, постановления о городском зонировании, обременения и т.п. Очевидно, что при определении наилучшего использования земли следует рассматривать только те способы освоения участка, которые физически возможны и юридически разрешены.

Поясним важность учета этих факторов на конкретном примере. Предположим, что нужно оценить потенциал использования незастроенного участка земли, общей площадью 15 соток, расположенного в живописном районе Подмосковья. Площадь этого участка хорошо подходит для строительства на нем индивидуального жилого дома или дачи. С точки зрения доходности, строительство жилого дома даст наибольший доход девелоперу и тем самым увеличит стоимость земли. Если этот участок относится к категории земель поселений, то строительство на нем жилого дома и будет являться наилучшим использованием. Но если эта земля относится к категории сельскохозяйственных земель, то строительство жилья на ней юридически невозможно, и, соответственно, не будет являться наилучшим использованием, даже несмотря на то, что с точки зрения доходов этот способ будет более выгодным.

Таким образом, наилучшим использованием земельного участка является такое использование, которое физически возможно, не противоречит действующему законодательству и при котором стоимость земли будет максимальной.

Начинать оценку наилучшего использования земельного участка лучше всего с анализа его правового положения, то есть с установления категории, разрешенного использования земельного участка и факта наличия (отсутсвия) обременений. Это позволит сразу на начальном этапе исследования отбросить те способы освоения участка, которые юридически невозможны, упростив дальнейшую работу.

Затем следует проанализировать физические характеристики рассматриваемого земельного участка – его площадь, местоположение, конфигурацию границ, рельеф, почву, гидрологические условия и т.п. На основе анализа физических характеристик из всех юридически разрешенных способов использования участка следует выбрать один или несколько вариантов, которые физически возможны.

Далее остается только оценить финансовую эффективность каждого из выбранных вариантов, основным критерием оценки здесь является стоимость земельного участка как незастроенного. Тот вариант использования, при котором рыночная стоимость земельного участка достигает максимального значения среди всех остальных физически возможных и юридически разрешенных вариантов использования, и будет являться наилучшим и наиболее эффективным использованием рассматриваемого земельного участка.