Факторы ценообразования в оценке стоимости земли

Земля – это товар с уникальными качествами. Во-первых, земля не воспроизводится, то есть ее количество в мире постоянно. Во-вторых, земля практически не подвержена физическому износу, ее физические свойства могут сохраняться очень долго. Инвесторы во всем мире давно оценили эти уникальные качества земли и выбрали земельные участки своим излюбленным инструментом для долгосрочных инвестиций.

Анализ ценообразующих факторов всегда начинается с установления разрешенного способа способа использования участка. Земельный рынок неоднороден по своему составу, он состоит из земельных участков, принадлежащих разным категориям. Категория земли – это мощный фактор, который определяет возможное использование земли и влияет на ее стоимость.

Основных категорий земель всего пять: земли поселений, земли промышленности, сельскохозяйственные земли, а также земли водного и лесного фондов. В силу различного назначения участков факторы ценообразования для каждой категории будут разными. Действительно, что хорошо для участка, предназначенного для промышленного объекта, может быть негативным фактором для строительства дома, поэтому выбор основных ценовых факторов должен осуществляться в привязке к потенциальному использованию участка.

Можно дать общий перечень факторов, которые могут влиять на стоимость, но при оценке конкретного участка из этого перечня нужно выбрать наиболее существенные факторы, определяющие стоимость данного участка.

1. Местоположение. Эта группа факторов учитывает какие объекты расположены в окрестности участка и насколько далеко от участка они находятся. К этим объектам можно отнести:
   • города и населенные пункты, а в случае расположения участка в самом городе или населенном пункте - близость к центру;
   • здания и сооружения окружающей застройки и их качество;
   • центры культурной и экономической активности: театры, выставочные залы, спортивные центры, парки отдыха, магазины, предприятия сферы услуг, государственные, образовательные, социальные и медицинские учреждения и т.д.;
   • природные рекреационные объекты: леса, реки, озера, горы, море;
2. Наличие и доступность основных жизнеобеспечивающих сетей:
   
   • электричество;
   • газ;
   • водоснабжение;
   • канализация;
   • теплоснабжение;
   • связь;
3. Транспортная доступность. Эта группа факторов учитывает наличие и расположение объектов транспортной инфраструктуры и их качество:
   • ж/д вокзалы и станции;
   • автомобильные дороги и общественный траспорт;
4. Экологическая обстановка:
   
   • качество воздуха, воды, загрязненность почв;
   • близость источников выброса вредных веществ: промышленные и транспортные предприятия, электростанции;
   • близость источников повышенного шума: аэропорты, автомагистрали, железная дорога;
5. Финансово-экономическая ситуация в регионе:
   
   • наличие платежеспособного спроса на землю;
   • плотность заселения территории;
   • развитость рынка труда, наличие вакансий, уровень заработной платы;
6. Физические свойства участка:
   
   • площадь;
   • тип почвы и подстилающего грунта;
   • близость грунтовых вод и обводненность участка;
   • рельеф (ровный, наклонный);
   • форма в плане (квадратная, вытянутая, многоугольная);
   • наличие многолетних насаждений;
7. Юридическое положение участка:
   
   • наличие обременений;
   • наличие судебных дел и споров;

Еще раз подчеркнем, что приведенные факторы в зависимости от назначения участка могут влиять как на увеличиение стоимости, так и на ее снижение, все зависит от предполагаемого использования участка.

Стоимость земли не постоянна, она изменяется с течением времени. Периоды подъема цен на земельном рынке сменяются периодами спада и наоборот, при этом цены на землю изменяются циклами. Эти циклы привязаны к общим экономическим циклам, а земельный рынок в этих ситуациях проявляет заметную инерционность и реагирует на спады и подъемы в экономики с запаздыванием. Этот факт дает преимущество земельным инвесторам, они располагают довольно значительным временем для принятия решения после поступления сигналов с финансовых рынков о смене фазы экономического развития.

Вторая закономерность земельного ценообразования состоит в том, что в каждой новой фазе подъема земельного рынка обновляются предыдущие максимальные уровни цен, то есть от цикла к циклу максимальные цены на землю становятся все выше и выше. Отметим, что это явление присуще рынку недвижимости в целом, а не только рынку земельных участков.

Наиболее дорогими среди всех категорий земли являются земли поселений. Поскольку наиболее доходный способ использования земель – это строительство жилья или нежилых зданий в крупных городах, то и стоимость земли, относящейся к землям поселений и расположенной в городах, является наибольшей.

В рамках каждой категории земель величина стоимости земельных участков может существенно варьироваться в зависимости от их разрешенного использования участка. Сравним, например, два городских участка, расположенных рядом, один из которых предназначен для строительства бизнес-центра, а другой для автостоянки. Понятно, что доход собственника первого участка будет намного больше, чем доход собственника второго участка. Аналогичная разница будет наблюдаться и в величинах рыночных стоимостей этих двух участков. То есть разрешенное использование земли во многом определяет ее стоимость.

Таким образом, мы видим, что рыночная стоимость земли не постоянна, а изменяется во времени и напрямую зависит от категории земли, ее разрешенного использования и факторов ценообразования, перечисленных выше.