Оценка став­ки арен­ды для зак­лю­че­ния аренд­но­го дого­во­ра

• Что такое "ставка аренды"
• Когда нужна оценка арендной ставки
• Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Что такое "ставка аренды"

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость других прав, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемого объекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продления договора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценки является обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставки аренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждения рыночного характера сделки.

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствовать всем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и следующим федеральным стандартам оценки:

• ФСО I "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки"
• ФСО II "Виды стоимости"
• ФСО III "Процесс оценки"
• ФСО IV "Задание на оценку"
• ФСО V "Подходы и методы оценки"
• ФСО VI "Отчет об оценке"
• ФСО №7 "Оценка недвижимости"

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки аренды должен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки. В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто «арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периода на условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет 1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта). Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованные предположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный момент стандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которые оказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

• общая продолжительность действия договора (срок аренды);
• платежный период по договору;
• условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
• условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
• условия расходования электроэнергии и тепла;
• условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
• меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
• условия досрочного расторжения договора;
• условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользования объектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода - 1 месяц, на следующих условиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды. Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосновать отказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следует проводить только одним подходом – сравнительным. В данном случае, применение методов доходного и затратного подходов приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж. При применении этого метода, собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынке для сдачи в аренду. Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметь некоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема применения этого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки (ФСО) все количественные поправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы. Обоснование большого количества поправок по различным параметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться так называемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишь упорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки. Подробное описание этого метода можно найти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценке арендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки (ФСО).