Отчет об оценке квартиры - часть 4 из 4

Таблица 6. Сравнительный анализ и корректировки предложений по продаже аналогичных квартир.

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
1.Качество прав.
1.1. Вид права.	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
1.2.Обременения права.	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
1.3. Вид использования объекта.	Жилое	Жилое	Жилое	Жилое	Жилое	Жилое	Жилое
2. Условия рынка
2.1. Изменение цен во времени		Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки
2.2. Условия финансирования		Денежная оплата 100% по договору купли-продажи	Денежная оплата 100% по договору купли-продажи	Денежная оплата 100% по договору купли-продажи	Денежная оплата 100% по договору купли-продажи	Денежная оплата 100% по договору купли-продажи	Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
2.3. Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
2.4. Специальные скидки		Не оговорены	Не оговорены	Не оговорены	Не оговорены	Не оговорены	Не оговорены
3. Местоположение.
3.1. Близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
3.2. Транспортная доступность объекта, состояние подъездных дорог.	10 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший.	2 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	10 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший.	5 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	5 мин. пешком от станции метро «б-р Адмирала Ушакова». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за боее дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за боее дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
3.3. Качество среды (экология).	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
3.4. Состояние окружающей застройки.	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне
4.Физические характеристики
4.1. Характеристики дома.
4.1.1. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный)	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
4.1.2. Этажность дома.	14	17	22	22	14	17	16
4.1.3. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое).	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2. Характеристики квартиры.
4.2.1. Этаж	3	9	4	3	8	10	16 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога за счет расположения квартиры на последнем этаже. Как правило, при прочих равных условиях, квартиры на последнем этаже стоят дешевле. Для отсутствия корректировки аналог должен быть расположен на равноценном с оцениваемым объектом этаже.
4.2.2. Общая площадь, кв.м. При прочих равных, как правило, цена за 1 кв.м. в квартирах большей площади меньше.	39	39	39,1	39,2	39,5	39	37
4.2.3. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.	Требуется проведение работ по устранению следов протечек.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.	Ремонт не требуется Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
4.2.5. Жилая площадь квартиры. При прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.	20,9	19 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	21	18,5 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	20	19,5 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.	19,5 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.
4.2.6. Площадь кухни, кв. м. При прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.	8,6	8,5	10 Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.	10 Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.	7,3 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.	7,3 Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.	9,5 Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
4.2.7. Расположение окон квартиры. Расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).	двор	двор	двор	двор	двор	двор	двор
4.2.8. Наличие балкона, лоджии.	2 Балкона	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Лоджия
4.2.9. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА		v	v	v	v	^	^

Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.

Таблица 7. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог	Цена за 1 кв.м., руб.	Направление корректировки
Аналог 1	155000	v
Аналог 2	142711	v
Аналог 3	139974	v
Аналог 4	136557	v
Объект оценки	124000-136557	-
Аналог 5	124000	^
Аналог 6	118135	^

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 124000-136557 руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (124000+136557)/2 = 130279 руб.

Заметим, что любой другой способ определения значения рыночной стоимости 1 кв.м. в рамках полученного диапазона вероятных значений стоимости 1 кв.м. в рассматриваемой квартире, даст результат, отличающийся от полученного не более чем на 6278 руб.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь квартиры (39 кв. м), получаем рыночную стоимость оцениваемой квартиры: 130279*39 = 5080881 руб.

Округленно, результат оценки квартиры, полученный сравнительным подходом, составляет 5 080 000 (Пять миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Поскольку при проведении оценки использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов оценщик решил отказаться, в силу причин, указанных в разделе 4.1 данного отчета, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости оцениваемой квартиры.

Соответствие полученного значения величины стоимости рыночным данным

Для проверки соответствия полученного значения величины стоимости рыночным данным, сравним полученные результаты со среднерыночными показателями, приведенными в разделе 2.4. настоящего отчета. Согласно проведенному анализу рынка, средняя стоимость 1 кв.м. аналогичных квартир в рассматриваемом районе по состоянию на дату оценки находились в интервале 120000-145000 руб./кв.м. В результате проведенной оценки, оценщик пришел к выводу, что стоимость 1 кв.м. рассматриваемой квартиры составляет 130279 руб., этот результат лежит в диапазоне среднерыночных значений для квартир такого типа, расположенных в районе объекта оценки, то есть соответствует рыночным данным.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3, 7.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.

5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.

6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

8. «Справочник оценщика недвижимости», том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Под редакцией Лейфер Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Н. Новгород, 2014.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Копия свидетельства о государственной регистрации права – один лист.
Экспликация жилого помещения – один лист.
Кадастровый паспорт жилого помещения – два листа.
Фотографии рассматриваемой квартиры – два листа.
Копии Интернет-страниц с публикациями предложений о продаже аналогичных объектов, которые были использованы при проведении оценки – на шести листах.
Копия Свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков – на одном листе.
Копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков – на одном листе.
Копия полиса обязательного страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – на одном листе.
Копия полиса страхования ответственности Оценщика – на одном листе.
Копии документов об образовании в сфере оценочной деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке данного Отчета – на одном листе.

Перейти к остальным частям отчета об оценке квартиры