оценка
консультации
allianze@mtu-net.ru
english version
Рынок недвижимости во время финансового кризиса
Кризис финансового сектора, разразившийся летом 2008 года, повлек за собой множество негативных явлений в различных отраслях экономики, в том числе и на рынке недвижимости. И хотя этот финансовый кризис уже называют крупнейшим со времен Великой депрессии, его влияние в различных экономических секторах проявилось неодинаково. Конечно, первыми почувствовали влияние кризиса компании финансового сектора – банки, брокеры, консультанты, страховщики. Затем кризисные явления стали проявляться в промышленности, в сфере услуг и торговли. Рынок недвижимости же стал реагировать на кризисные явления одним из последних, в силу своей инерционности.
Действительно, если наложить друг на друга и проанализировать кривые промышленного роста и цен на недвижимость за последние, скажем 20 лет, то можно увидеть, что рост и падение цен на недвижимость почти всегда следуют за ростом и падением промышленного производства, но с некоторым опозданием. Это запаздывание объясняется инерционной природой рынка недвижимости – цены там имеют определенную инерцию и не могут быстро менять свое направление движения. Кроме того, движение цен на недвижимость вниз всегда сильно затруднено из-за так называемого «эффекта храповика» - то есть продавцы всегда легко и с удовольствием повышают цену, но крайне неохотно и медленно идут на понижение цены.
Так случилось и на этот раз – с начала кризиса цены предложений замерли и держались на одном уровне достаточно длительное время (почти до конца 2008 года), и лишь затем стала заметна тенденция к снижению цен предложений. Дальше эта тенденция лишь усиливалась, наверстывая, так сказать, упущенное с начала кризиса время. Оценочная компании "Старт-Альянс", занимающаяся оценкой недвижимости в Москве, приводит следующие данные о падении цен начиная со второго квартала 2008 и заканчивая вторым кварталом 2009 года: по административным помещениям падение составило от 15% до 30%, по торговым – 0-15%, а по складским – 5-20%. Рыночная стоимость земельных участков в Московском регионе за этот же период, по разным оценкам, упала от 30% до 50%.
Следует отметить, что эти цифры относятся к ценам предложений. Цены реальных сделок упали еще ниже. При этом ликвидность квартир, зданий и других типовых объектов недвижимости сильно упала, и оценить ее затруднительно. Продавцы квартир, например, в один голос говорят, что на выставленные ими на продажу объекты отсутствует интерес со стороны покупателей – им «почти никто не звонит». В таких условиях, естественно, продавцы будут вынуждены идти на большие уступки в процессе уторговывания цены и цены реальных сделок будут заметно ниже, чем цены предложений.
Однако больше всего пострадал от кризиса рынок земли, и этому есть свое объяснение. Ни для кого не секрет, что земельный рынок привлекает большое количество спекулянтов. Не все, но многие покупатели больших земельных участков не имеют намерений что-то строить или каким-либо образом осваивать земельный участок.. Земля для них – лишь инструмент для вложения спекулятивного капитала (здесь можно усмотреть аналогии с рынком акций). Как только строительство загородного жилья резко пошло на спад, сразу же на рынке возникло массовое предложение вакантных земельных участков – это спекулянты, небезосновательно опасаясь обесценивания своих вложений, стали лихорадочно сбрасывать заготовленную для неспешной продажи землю. Естественно, это вызвало резкое падение рыночных цен.
Сектор коммерческой недвижимости пострадал от кризиса меньше, чем земельный сектор. Это объясняется тем, что для ведения бизнеса недвижимость (офисы, торговые залы и складские площади) является необходимым инструментом и полностью отказаться от него бизнес не может (полный отказ означает ликвидацию бизнеса). Конечно, компании вынуждены экономить, сокращать штат, переезжать в меньшие по площади офисы, уплотнять уже имеющиеся склады и торговые площади вместо аренды новых. Все это снижает спрос на коммерческую недвижимость, и, соответственно, рыночные цены в данном секторе. Но массового отказа от использования коммерческой недвижимости не наблюдается, поэтому цены в этом секторе демонстрируют лишь плавное снижение.
Какой же вывод можно сделать из приведенного выше краткого анализа влияния экономического кризиса на рынок недвижимости? Очевидно, что кризис привел к снижению цен на недвижимое имущество, но в разных секторах это снижение было разным. Меньше всего снизились цены на недвижимость способную приносить прибыль своему владельцу (коммерческая недвижимость) или удовлетворять его потребность в жилье (квартиры). Больше всего пострадал земельный сектор из-за значительного присутствия спекулятивного капитала, который по своей природе очень быстро реагирует на любые изменения конъюнктуры.
Таким образом, можно сказать, что для тех инвесторов, которые заинтересованы в долгосрочных вложениях в недвижимость, предпочтительными объектами вложений могут быть либо административные здания и помещения, либо жилье, при этом стоит воздержаться от инвестиций в незастроенные земельные участки.